پرش به محتوا

نحوه محاسبه مشارکت در ساخت | فرمول، سهم مالک و سازنده

مشارکت در ساخت یکی از روش‌های متداول نوسازی املاک قدیمی است که طی آن مالک زمین و سازنده در ساخت و ساز مشارکت کرده و در نهایت، واحدهای جدید بین آن‌ها تقسیم می‌شود. اما محاسبه دقیق سهم هر طرف چگونه انجام می‌شود؟ در این مقاله، فرمول محاسبه مشارکت در ساخت، روش‌های تعیین درصد سهم مالک و سازنده و نکات کلیدی این محاسبه را توضیح می‌دهیم.


محاسبه مشارکت در ساخت یعنی چه؟

مشارکت در ساخت یعنی توافقی دو طرفه میان مالک زمین و سازنده پروژه ساختمانی. مالک، زمین یا ملک کلنگی را در اختیار سازنده قرار می‌دهد، و در مقابل، سازنده با سرمایه‌گذاری و اجرای پروژه ساختمانی، سهمی از واحدهای نوساز را دریافت می‌کند. حالا سؤال اصلی اینجاست:

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟

درصد مشارکت معمولاً بر اساس ارزش زمین و هزینه ساخت محاسبه می‌شود.


فرمول محاسبه مشارکت در ساخت

فرمول عمومی تقسیم سهم‌ها در مشارکت در ساخت:

CopyEditسهم مالک = ارزش زمین ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)
سهم سازنده = هزینه ساخت ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)

مثال کاربردی:

  • ارزش زمین: ۱۲ میلیارد تومان
  • هزینه ساخت تخمینی: ۸ میلیارد تومان
  • کل ارزش پروژه: ۲۰ میلیارد تومان

پس:

  • سهم مالک = ۱۲ / ۲۰ = ۶۰٪
  • سهم سازنده = ۸ / ۲۰ = ۴۰٪

عوامل موثر در تعیین سهم مشارکت

ارزش زمین در منطقه برای مشارکت در ساخت

زمین در مناطق بالای شهر مثل الهیه، زعفرانیه یا ولنجک ارزش بیشتری دارد و در نتیجه، سهم مالک هم بیشتر خواهد بود.

هزینه ساخت و متریال مصرفی برای مشارکت در ساخت

اگر سازنده قصد دارد با متریال لوکس و با کیفیت ساخت کند (مثلاً اسکلت فلزی، آسانسور برند، سنگ اسلب و…)، هزینه ساخت بالا می‌رود و این می‌تواند سهم بیشتری را برای سازنده توجیه‌پذیر کند.

مدت زمان اجرا برای مشارکت در ساخت

پروژه‌هایی با زمان اجرای کوتاه‌تر، ریسک کمتری دارند و معمولاً درصد سازنده کمتر خواهد بود.


نحوه محاسبه سهم سازنده در مشارکت در ساخت

برآورد هزینه ساخت در مشارکت در ساخت :

  • قیمت ساخت هر متر مربع × زیربنای کل
  • شامل هزینه‌های جواز، بیمه، مهندسی، متریال، دستمزد، انشعابات و مشاعات

تخمین سود مشارکت در مشارکت در ساخت:

باید مشخص شود پروژه پس از ساخت چه قیمتی در بازار دارد و چه مقدار سود خالص باقی می‌ماند.

پیشنهاد درصد بر اساس بازار مشارکت در ساخت:

در تهران، معمولاً درصد سازنده بین ۴۰٪ تا ۶۰٪ بسته به منطقه، شرایط ملک و کیفیت ساخت متغیر است.


نکات مهم در محاسبه مشارکت در ساخت

🔹 کیفیت ساخت و برند مصالح

هرچه کیفیت بالاتر باشد، سهم سازنده بیشتر است. این موضوع باید در قرارداد مشخص شود.

🔹 آورده غیر نقدی مالک (مثل امتیاز جواز ساخت)

اگر مالک قبلاً پروانه ساخت گرفته یا تخریب انجام داده، این امتیازات در محاسبه درصد مشارکت اثر دارد.

🔹 وضعیت سند ملک

سند تک‌برگ یا فاقد مشکل ثبتی، ارزش زمین را بیشتر و روند مشارکت را روان‌تر می‌کند.


جمع‌بندی و نتیجه‌گیری درباره نحوه محاسبه مشارکت در ساخت

نحوه محاسبه مشارکت در ساخت یک فرآیند دقیق، قانونی و تخصصی است که باید توسط کارشناسان حقوقی و مهندسی انجام شود. در این محاسبه، ارزش روز زمین، هزینه‌های دقیق ساخت، سود نهایی پروژه و شرایط ملک همگی نقش اساسی دارند. اگر به دنبال مشارکت مطمئن هستید، حتماً از مشاوره مهندس ناظر، وکیل ملکی و کارشناس رسمی بهره بگیرید.


سوالات متداول درباره نحوه محاسبه مشارکت در ساخت

چگونه می‌توانم درصد مشارکت عادلانه برای ملک خود را بفهمم؟
با ارزیابی ارزش زمین توسط کارشناس رسمی و برآورد هزینه ساخت توسط مهندس مجری.

آیا امکان دارد سهم سازنده و مالک مساوی باشد؟
بله، در مناطقی که ارزش زمین و هزینه ساخت به هم نزدیک باشد (مثلاً در بافت‌های فرسوده).

چه عواملی باعث تغییر درصد سهم سازنده می‌شود؟
مدت زمان اجرا، کیفیت متریال، سختی دریافت مجوزها، سود بازار منطقه و نوع قرارداد.