نحوه محاسبه مشارکت در ساخت | فرمول، سهم مالک و سازنده
مشارکت در ساخت یکی از روش‌های متداول نوسازی املاک قدیمی است که طی آن مالک زمین و سازنده در ساخت و ساز مشارکت کرده و در نهایت، واحدهای جدید بین آن‌ها تقسیم می‌شود. اما محاسبه دقیق سهم هر طرف چگونه انجام می‌شود؟ در این مقاله، فرمول محاسبه مشارکت در ساخت، روش‌های تعیین درصد سهم مالک و سازنده و نکات کلیدی این محاسبه را توضیح می‌دهیم.
محاسبه مشارکت در ساخت یعنی چه؟
مشارکت در ساخت یعنی توافقی دو طرفه میان مالک زمین و سازنده پروژه ساختمانی. مالک، زمین یا ملک کلنگی را در اختیار سازنده قرار می‌دهد، و در مقابل، سازنده با سرمایه‌گذاری و اجرای پروژه ساختمانی، سهمی از واحدهای نوساز را دریافت می‌کند. حالا سؤال اصلی اینجاست:
نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟
درصد مشارکت معمولاً بر اساس ارزش زمین و هزینه ساخت محاسبه می‌شود.
فرمول محاسبه مشارکت در ساخت
فرمول عمومی تقسیم سهم‌ها در مشارکت در ساخت:
CopyEditسهم مالک = ارزش زمین ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)
سهم سازنده = هزینه ساخت ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)
مثال کاربردی:
- ارزش زمین: ۱۲ میلیارد تومان
- هزینه ساخت تخمینی: ۸ میلیارد تومان
- کل ارزش پروژه: ۲۰ میلیارد تومان
پس:
- سهم مالک = ۱۲ / ۲۰ = ۶۰٪
- سهم سازنده = ۸ / ۲۰ = ۴۰٪
عوامل موثر در تعیین سهم مشارکت
ارزش زمین در منطقه برای مشارکت در ساخت
زمین در مناطق بالای شهر مثل الهیه، زعفرانیه یا ولنجک ارزش بیشتری دارد و در نتیجه، سهم مالک هم بیشتر خواهد بود.
هزینه ساخت و متریال مصرفی برای مشارکت در ساخت
اگر سازنده قصد دارد با متریال لوکس و با کیفیت ساخت کند (مثلاً اسکلت فلزی، آسانسور برند، سنگ اسلب و…)، هزینه ساخت بالا می‌رود و این می‌تواند سهم بیشتری را برای سازنده توجیه‌پذیر کند.
مدت زمان اجرا برای مشارکت در ساخت
پروژه‌هایی با زمان اجرای کوتاه‌تر، ریسک کمتری دارند و معمولاً درصد سازنده کمتر خواهد بود.
نحوه محاسبه سهم سازنده در مشارکت در ساخت
برآورد هزینه ساخت در مشارکت در ساخت :
- قیمت ساخت هر متر مربع × زیربنای کل
- شامل هزینه‌های جواز، بیمه، مهندسی، متریال، دستمزد، انشعابات و مشاعات
تخمین سود مشارکت در مشارکت در ساخت:
باید مشخص شود پروژه پس از ساخت چه قیمتی در بازار دارد و چه مقدار سود خالص باقی می‌ماند.
پیشنهاد درصد بر اساس بازار مشارکت در ساخت:
در تهران، معمولاً درصد سازنده بین ۴۰٪ تا ۶۰٪ بسته به منطقه، شرایط ملک و کیفیت ساخت متغیر است.
نکات مهم در محاسبه مشارکت در ساخت
🔹 کیفیت ساخت و برند مصالح
هرچه کیفیت بالاتر باشد، سهم سازنده بیشتر است. این موضوع باید در قرارداد مشخص شود.
🔹 آورده غیر نقدی مالک (مثل امتیاز جواز ساخت)
اگر مالک قبلاً پروانه ساخت گرفته یا تخریب انجام داده، این امتیازات در محاسبه درصد مشارکت اثر دارد.
🔹 وضعیت سند ملک
سند تک‌برگ یا فاقد مشکل ثبتی، ارزش زمین را بیشتر و روند مشارکت را روان‌تر می‌کند.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری درباره نحوه محاسبه مشارکت در ساخت
نحوه محاسبه مشارکت در ساخت یک فرآیند دقیق، قانونی و تخصصی است که باید توسط کارشناسان حقوقی و مهندسی انجام شود. در این محاسبه، ارزش روز زمین، هزینه‌های دقیق ساخت، سود نهایی پروژه و شرایط ملک همگی نقش اساسی دارند. اگر به دنبال مشارکت مطمئن هستید، حتماً از مشاوره مهندس ناظر، وکیل ملکی و کارشناس رسمی بهره بگیرید.
سوالات متداول درباره نحوه محاسبه مشارکت در ساخت
چگونه می‌توانم درصد مشارکت عادلانه برای ملک خود را بفهمم؟
با ارزیابی ارزش زمین توسط کارشناس رسمی و برآورد هزینه ساخت توسط مهندس مجری.
آیا امکان دارد سهم سازنده و مالک مساوی باشد؟
بله، در مناطقی که ارزش زمین و هزینه ساخت به هم نزدیک باشد (مثلاً در بافت‌های فرسوده).
چه عواملی باعث تغییر درصد سهم سازنده می‌شود؟
مدت زمان اجرا، کیفیت متریال، سختی دریافت مجوزها، سود بازار منطقه و نوع قرارداد.